Fachbeitrag
Die Familienimmobilie in der Trennung: übernehmen, verkaufen oder vorerst halten?
Das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung ist in vielen Trennungen der größte Vermögenswert und zugleich der emotionalste. Hier verbinden sich Erinnerungen, die Sorge um die Kinder und erhebliche finanzielle Verpflichtungen. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Fragen in der richtigen Reihenfolge zu klären.
Wem gehört die Immobilie?
Maßgeblich ist das Grundbuch, nicht die Frage, wer die Raten bezahlt hat. Häufig sind beide Ehegatten je zur Hälfte als Miteigentümer eingetragen. Gehört die Immobilie nur einem Ehegatten, fließt sie bei der Scheidung im gesetzlichen Güterstand über den Zugewinnausgleich in die Vermögensbilanz ein.
Unabhängig von der Eigentumslage gilt gegenüber der Bank: Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet weiter, auch nach Trennung und Scheidung. Die Trennung ändert an den Verpflichtungen gegenüber der Bank zunächst nichts.
Welcher Wert zählt?
Für eine Übernahme und für den Zugewinnausgleich kommt es auf den Verkehrswert an, also den Preis, der bei einem Verkauf am Markt realistisch zu erzielen wäre. Werteinschätzungen von Banken beziehen sich dagegen oft auf den Beleihungswert. Er ist bewusst vorsichtig angesetzt und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. Wer eine solche Einschätzung ungeprüft als Grundlage einer Einigung übernimmt, kann viel Geld verlieren.
Bewährt hat sich ein Gutachten durch eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder einen Sachverständigen, die beide Ehegatten gemeinsam beauftragen. Vereinbaren beide vorab, dass das Ergebnis für sie verbindlich ist, ist ein häufiger Streitpunkt von vornherein entschärft.
Drei Wege
Der erste Weg ist die Übernahme durch einen Ehegatten. Er zahlt den anderen aus und übernimmt die Finanzierung. Entscheidend ist, dass die Bank den ausscheidenden Ehegatten aus der Haftung entlässt. Ohne diese Haftentlassung bleibt er für ein Darlehen verantwortlich, über dessen Bedienung er keine Kontrolle mehr hat. Die Übertragung des Miteigentumsanteils bedarf der notariellen Beurkundung.
Der zweite Weg ist der Verkauf. Er schafft klare Verhältnisse und ermöglicht beiden einen Neuanfang. Der Erlös wird nach Ablösung der Darlehen entsprechend den Eigentumsanteilen verteilt und in die Gesamtabrechnung einbezogen.
Der dritte Weg ist, die Immobilie vorerst gemeinsam zu halten, etwa bis die Kinder die Schule abgeschlossen haben, oder sie zu vermieten. Das kann sinnvoll sein, setzt aber klare schriftliche Absprachen über Nutzung, Lasten und den späteren Ausstieg voraus.
Gelingt keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist wirtschaftlich fast immer die schlechteste Lösung, weil die Erlöse häufig unter dem Marktwert bleiben. Zudem kann während des Güterstands die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich sein, wenn die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen ausmacht.
Die Zeit der Trennung
Bleibt ein Ehegatte in der Immobilie wohnen, kann der ausgezogene Ehegatte unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Wer die Kreditraten allein weiterzahlt, kann einen Ausgleich vom anderen beanspruchen, sofern dies nicht bereits beim Unterhalt berücksichtigt ist. Diese Fragen hängen eng zusammen und sollten gemeinsam betrachtet werden, damit keine Leistung doppelt oder gar nicht angerechnet wird. In Ausnahmefällen kann das Familiengericht die Ehewohnung für die Trennungszeit einem Ehegatten allein zuweisen.
Grundschuld und Steuern nicht übersehen
Ein Blick ins Grundbuch und in die Sicherungsabrede mit der Bank lohnt sich. Grundschulden sichern oft nicht nur das Immobiliendarlehen, sondern alle Verbindlichkeiten aus der Geschäftsverbindung, im ungünstigsten Fall auch Geschäftskredite eines Ehegatten. Hier sollte frühzeitig geklärt werden, welche Forderungen gesichert sind, und gegebenenfalls die Sicherung für künftige Forderungen widerrufen werden.
Auch steuerliche Folgen gehören in die Planung. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert oder übertragen, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn sie nicht durchgehend selbst genutzt wurde. Nach dem Auszug eines Ehegatten kann das relevant werden. Eine Abstimmung mit der Steuerberatung vor der Unterschrift ist deshalb ratsam.
Mein Rat
Treffen Sie keine schnellen Zusagen, solange der Wert nicht verlässlich ermittelt und die Finanzierung nicht geklärt ist. Eine gut vorbereitete Lösung für die Immobilie ist oft der Schlüssel zur Einigung über alle anderen Scheidungsfolgen.
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Beratungstermin anfragenDieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.